时间:2024-08-16 来源：原创/投稿/转载作者：管理员点击:
“认房不认贷”新政即将满一年。从“认房又认贷”到“认房不认贷”，政策调整的背后，是房地产市场供求关系发生了重大变化。而在因城施策的调控机制下，地方也在根据自身房地产市场形势的变化，进行政策的优化调整。
有媒体统计，各地对于住房套数的认定标准仍在不断优化中，目前已有包括广州、杭州、成都等一二线城首套房认定标准范围已缩小至购房所在区——只要在购房所在区没有住房，就可以享受首套房相关优惠政策。
面对市场成交放缓，市场预期也出现转弱的迹象，2023年8月25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
至此，楼市过热时期出台的“认房又认贷”政策退出历史舞台。值得注意的是，《通知》中还言明“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，这意味着这一政策并不是统一执行，各地仍然有一定的自主决定权。5天后，广州市首个响应三部门政策，打响了“认房不认贷”的第一枪，由此开始，“认房不认贷”新政迅速全面铺开，10天内有至少24城纷纷跟进。
先看开发投资情况。今年前7个月，房地产开发企业房屋施工面积703286万平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面积491532万平方米，下降12.7%。房屋新开工面积43733万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积31684万平方米，下降23.7%。房屋竣工面积30017万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积21867万平方米，下降21.8%。
再看新建商品房销售和待售数据。今年前7个月，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。
一是商品住宅销售价格环比下降。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京持平，上海上涨0.1%，广州、深圳分别下降0.9%和1.2%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。
二是商品住宅销售价格同比降幅整体略有扩大。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降3.3%、9.9%和8.0%，上海上涨4.4%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降4.8%和5.8%，降幅比上月分别扩大0.3和0.4个百分点。7月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降8.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降7.2%、5.6%、12.4%和9.8%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.2%和8.1%，降幅比上月分别扩大0.3和0.4个百分点。
单看西安。新建商品住宅销售价格环比增长0.2%，同比增长3.4%。二手住宅销售价格环比降0.6%，同比降5.9%。
整体上看，新建商品住宅方面，只有上海和西安两座城市同比和环比保持增长态势，而在二手住宅方面，没有一座城市同比增长，仅仅是上海环比增长。
回头看，自从去年8月以来，对于住房套数的认定标准在全国层面还在逐步放宽，各地对于住房套数的认定标准仍在不断优化。有媒体统计，去年重庆、天津、昆明就以按区优化调控，今年以来，城市范围进一步扩大，广州、杭州、成都、合肥、苏州、青岛、鹰潭、阜阳、蚌埠、淮南、芜湖、马鞍山、黄山等地均优化了个人住房贷款首套房认定标准，目前全国超20城首套房认定标准范围已缩小至购房所在区，其中不乏一二线城市，而且数量还在增加。
以成都为例。8月12日，成都市住建局官方微信公众号发布消息称，为更好满足居民多样化改善性住房需求，对个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化调整，并自2024年8月13日起正式施行。
成都市的操作，和其他先行城市一样——只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。这意味着，在成都市范围购房，只要购房所在区（市）县无住房，都可以执行首套住房的贷款政策。而在此前，对于有一套未还清贷款的居民家庭，如果在成都主城区再次购房，将执行二套房贷款政策。
为了进一步便利居民购房，通知还规定，在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减；支持商业银行按认定的客户住房套数办理个人住房贷款业务；拥有2套及以上住房且相应购房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。
有媒体分析指出，按区优化住房认贷政策，在购房所在区无房即判定为首套，将增加购房者购买首套住房的名额，可享受首套房贷利率及首付比例，更有利于带动改善需求的释放，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。
也有房产专家认为，首套房认定标准进一步优化，迭加当前首套房贷款利率和首付比例均处于历史较低水平，意味着将会有更多购房者享受到首套房的购房条件和贷款条件，释放更多购房需求，对房地产市场恢复具有积极作用。
华商报大风新闻记者注意到，目前国内多数城市首套首付比例为15%，二套房首付比例为25%，首付比例相差10%，部分城市首套房贷利率在3%左右，二套房贷利率仍高于3.5%。
在西安市碑林区拥有一套住房的市民李先生，因为刚需看中了雁塔区的一套房子，他盘算着如果按照外地按区优化政策的话，他的首付压力就能减小一些，“苍蝇腿也是肉，省下来的一分钱就是赚到的一分钱，毕竟现在赚钱不容易……”
截至目前，按区优化调控的城市还在扩容中，实施效果究竟如何还有待时间的检验。西安会否跟进，尚不得而知。
房地产行业资深分析师朱郁分析指出，成都等地实施的按区优化调控政策，是为了适应房地产市场供求关系发生的重大变化，同时也是响应国家政策。然而这项政策尚未在西安实施，因为它是一把双刃剑，不一定适合西安。
在朱郁看来，西安目前住房热门点位有三个：高新区、曲江新区、浐灞国际港。针对不同区域的市场情况制定差异化的按区优化政策，对居民来说，有需求者能够根据区域政策满足需求，无需求者则不受其影响，这本身有助于缓解热门区域的购房压力，同时为非核心区域的去库存提供支持，不再实施公证摇号，提高购房便利度，缩短销售周期，提高市场效率。
然而，该政策具有复杂性，差异化的政策可能会在不同区域之间造成待遇上的不公平，一些区域可能会因为政策优惠而吸引更多购房者，而其他区域则可能相对落后，让市场预测难度增加。居民在做出购房决策时需要考虑更多的变量，不确定性增加。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授认为，相对于前些年，现在银行利息已经比较低，将首套房认定标准范围缩小至购房所在区，这样的优惠额度对于购房者的吸引力其实不会太大，关键还在于房地产市场仍处于调整中，房价尚未企稳、收入预期偏弱，导致居民购房意愿仍然不高。整体上说，限购限贷放开以后，在因城施策的大背景下，各地根据自己情况针对性出台政策，这是好事，但促进房地产业良性循环和平稳健康发展，关键还是需要各方合力，同向推动，共同提振市场信心。 华商报大风新闻记者 杨鹏 实习生 赵昱涵